خریدوفروش املاک در بلاکچین؛ آیا توکن‌ها جای سند را می‌گیرند؟

این روزها حرف‌وحدیث پیرامون بلاکچین زیاد است؛ از بیت‌کوین و ارزهای دیجیتال گرفته تا قراردادهای هوشمند و توکنیزاسیون. اما شاید مهم‌ترین و کاربردی‌ترین حوزه‌ای که این فناوری می‌تواند متحول کند، مالکیت املاک است. صحبت از ایجاد بستری است که با استفاده از بلاکچین، قطعه‌های مختلف یک ملک را به‌صورت توکن در‌آوریم و مالکیت آن را میان افراد متعدد تقسیم کنیم. بسیاری از افراد هنوز این مفهوم را انتزاعی می‌دانند، اما خبرهای اخیر نشان می‌دهد که «توکنیزاسیون دارایی» به‌ویژه در حوزه املاک، به‌سرعت در حال تبدیل شدن به واقعیت است.

در این مقاله، سفری خواهیم داشت به دنیای توکنیزاسیون املاک؛ اینکه چگونه بلاکچین می‌تواند لایه‌های پیچیده‌ی امور ملکی را ساده کند، راه را برای سرمایه‌گذاران خرد باز نماید و حتی سرعت خریدوفروش خانه‌ها را بالاتر ببرد. اگر به‌اندازه کافی کنجکاوید که بدانید در این اکوسیستم نوظهور چه می‌گذرد و دوست دارید روش کار و مزایای بی‌نظیر آن را کشف کنید، در ادامه با ما همراه باشید.

توکنیزاسیون چیست و چرا مهم است؟

شاید اولین پرسش این باشد که «توکنیزاسیون دقیقاً به چه معناست؟» به‌زبان ساده، توکنیزاسیون به فرایندی گفته می‌شود که در آن، یک دارایی فیزیکی یا دیجیتال را تبدیل به یک یا چند توکن دیجیتالی می‌کنیم. بلاکچین این امکان را می‌دهد که هر کدام از این توکن‌ها، نماینده‌ی بخشی از ارزش یا مالکیت کل دارایی اصلی باشند. این کار، سرمایه‌گذاری و مبادله را شفاف‌تر و امن‌تر می‌کند.

• اهمیت موضوع در این است که با توکنیزاسیون، درهای ورود به بازارهای بزرگ برای طیف وسیعی از سرمایه‌گذاران باز می‌شود. پیش‌تر، برای خرید ملکی گران‌قیمت به سرمایه بالا نیاز داشتیم؛ اما حالا می‌توانیم با خرید چند توکن از یک ملک، هم در آن شریک شویم و هم از سود و اجاره آن بهره ببریم.

• بدین‌ترتیب، توکنیزاسیون نقدشوندگی بالاتری به بازار املاک می‌دهد و موانع موجود برای خریدوفروش سنتی را تا حد زیادی کاهش می‌دهد.

خیلی‌ها دوست دارند بی‌دردسر وارد حوزه‌ی املاک شوند، اما قیمت‌های میلیاردی و هزینه‌های جانبی مانعشان می‌شود. توکنیزاسیون دقیقاً همین مشکل را حل می‌کند و دامنه‌ی خریداران را گسترش می‌دهد.

نقشه‌ی راه بلاکچین در مالکیت املاک

بلاکچین در ابتدا خود را با ارزهای دیجیتال معرفی کرد، ولی امروزه به‌طور مستقیم در حوزه‌های گوناگونی مانند بیمه، قراردادهای قانونی، زنجیره تأمین و حالا هم املاک حضور پررنگی دارد. برای درک بهتر:

1. سند دیجیتال و شفاف: با بلاکچین می‌توان اسناد مالکیت را در یک دفترکل دیجیتال غیرمتمرکز ذخیره کرد؛ درنتیجه هر تغییری به‌طور دائمی ثبت می‌شود.

2. توکن‌های قابل‌انتقال: وقتی سند یا بخش‌هایی از آن به‌صورت توکن در بیاید، می‌توان آن توکن‌ها را خیلی راحت مانند خریدوفروش ارزهای دیجیتال انجام داد.

3. حذف واسطه‌های متعدد: انتقال سند در روش سنتی، شامل ادارات دولتی، محضرخانه و واسطه‌های مختلف است. درحالی‌که با یک قرارداد هوشمند می‌توان بخش بزرگی از فرایندهای پرهزینه را حذف کرد.

این نقشه‌ی راه نشان می‌دهد که آینده مالکیت املاک، چیزی فراتر از شیوه‌های سنتی است. قدرت بلاکچین در حذف فرایندهای زمان‌بر و همین‌طور ایجاد اطمینان برای همه‌ی طرفین معامله است؛ چون داده‌ها در یک ساختار غیرمتمرکز ثبت شده و تغییر در آن سخت و قابل‌ردیابی است.

چگونه توکنیزاسیون به سرمایه‌گذاران خرد کمک می‌کند؟

شما تصور کنید همیشه آرزوی خرید زمین در یک منطقه تفریحی را داشته‌اید، اما پول کافی در اختیارتان نبوده است. اینجاست که توکنیزاسیون شما را به آرزویتان نزدیک می‌کند. مثالی ملموس:

• در روش سنتی، اگر قیمت یک زمین ۵ میلیارد تومان باشد، برای ورود به این سرمایه‌گذاری باید تمام پول را یکجا پرداخت کنید.

• اما در حالت توکنیزه، این زمین به ۱۰۰ هزار توکن تقسیم می‌شود. هر توکن، مالک بخشی از زمین خواهد بود. اگر شما توانایی خرید تنها ۲۰ توکن را داشته باشید، در عمل مالک ۲۰/۱۰۰۰۰۰ از آن زمین هستید.

• از افزایش ارزش زمین سود می‌برید؛ اگر توکن‌هایتان را به قیمت بالاتری بفروشید، سود معامله نصیبتان می‌شود.

همین انعطاف‌پذیری است که باعث می‌شود نیاز به سرمایه کلان از میان برداشته شود و هزینه ورود افراد به بازار املاک به‌شدت کاهش یابد. در عین حال، کسانی که به سرمایه بالاتری دسترسی دارند، می‌توانند سهم‌های بیشتری بخرند و از گستره‌ی وسیع فرصت‌های سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوند.

مروری بر مزایای توکنیزاسیون املاک

گاهی بهتر است نکات کلیدی را به‌صورت موجز و سریع مرور کنیم تا ارزش واقعی توکنیزاسیون در حوزه املاک نمایان شود. در این بخش، با چهار مزیت مهم آشنا می‌شویم:

1. نقدشوندگی بالا

یکی از چالش‌های همیشگی بازار املاک، نقدشوندگی پایین در مقایسه با بازار سهام یا ارزهای دیجیتال است. وقتی ملکتان را می‌فروشید، باید منتظر بمانید تا مشتری مناسب بیاید، توافق صورت بگیرد و مراحل قانونی طی شود. اما در توکنیزاسیون، امکان فروش بخشی از دارایی را در هر لحظه دارید. همین موضوع نقدشوندگی بالایی ایجاد می‌کند؛ گویی سهام یک شرکت را معامله می‌کنید.

2. شفافیت تراکنش‌ها

در بلاکچین، همه چیز در دفترکل عمومی ثبت و ضبط می‌شود. این یعنی هر تغییر مالکیتی قابل پیگیری است و احتمال تقلب یا جعل سند را از بین می‌برد. خریدار و فروشنده به‌راحتی می‌توانند مطمئن شوند که روند خریدوفروششان تحت کنترل است و جایی برای نگرانی از کلاه‌برداری وجود ندارد.

3. مشارکت آسان سرمایه‌گذاران خرد

پیش‌تر هم اشاره کردیم که با چند صدهزار تومان یا چند میلیون می‌توان وارد بازار املاک شد. ازآنجاکه هر توکن معرف بخشی از ارزش ملک است، سرمایه‌گذاران خرد می‌توانند با هر بودجه‌ای وارد شوند و سهم خودشان را از آینده‌ی ملک داشته باشند.

4. حذف بوروکراسی‌های پیچیده

بلاکچین به‌همراه قراردادهای هوشمند، کاغذبازی‌ها و رفت‌وآمدهای طاقت‌فرسا را کاهش می‌دهد. همچنین کارمزد واسطه‌ها تا حد زیادی حذف می‌شود. در نتیجه، معاملات سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر تمام می‌شوند.

چالش‌ها و موانع توکنیزاسیون در ایران و جهان

هرچند ایده‌ی توکنیزاسیون املاک جذاب است، ولی باید محدودیت‌ها و چالش‌هایی که پیش روی این صنعت قرار دارد را نادیده نگیریم. بسیاری از کشورها هنوز درگیر چهارچوب‌های قانونی‌ای هستند که توکنیزاسیون را به‌عنوان یک روش مشروع برای انتقال مالکیت به‌رسمیت بشناسند. در ایران نیز موارد زیر قابل توجه است:

1. خلأهای قانونی: قوانین سنتی مالکیت و نقل‌وانتقال املاک همچنان دست‌وپاگیرند. برای پیاده‌سازی گسترده‌ی توکنیزاسیون، نیاز داریم که نهادهای دولتی، دفاتر ثبت رسمی و موسسات مالی درکنار هم کار کنند.

2. عدم آگاهی عمومی: هنوز بسیاری نمی‌دانند توکنیزاسیون چیست و اصلاً به آن اعتماد نمی‌کنند. پیشبرد این فناوری نیازمند آموزش، فرهنگ‌سازی و توجیه اقتصادی است.

3. موانع فنی: بلاکچین برای مقیاس‌های بزرگ نیازمند زیرساخت‌های قوی است. اگر شبکه‌ای کند و پرهزینه باشد، معامله‌ی توکن‌ها هم ممکن است جذابیتش را از دست بدهد.

در سطح جهانی هم بحث چارچوب‌های رگولاتوری بسیار داغ است. بانک‌ها و مؤسسات سرمایه‌گذاری بزرگ به‌تازگی وارد این حوزه شده‌اند، اما هنوز مسیری طولانی باقی مانده تا توکنیزاسیون املاک به‌عنوان یک روند استاندارد و فراگیر شناخته شود.

کاربرد بلاکچین در چند مثال واقعی

افرادی که عاشق نمونه‌های عملی‌اند، معمولاً می‌پرسند: «آیا واقعاً ملکی توکنیزه شده است؟ چگونه می‌توان آن را دید؟» پاسخ این است که در کشورهای پیشرو مانند آمریکا، سوئیس، سنگاپور و حتی امارات، پروژه‌هایی پیاده شده که قطعاتی از یک برج، یک هتل یا مجموعه‌ای از خانه‌ها را در قالب توکن به فروش رسانده‌اند. در این قسمت، با یک نمونه فرضی دیگر آشنا شوید تا تصویر شفاف‌تری پیدا کنید:

• فرض کنید یک برج مسکونی در دبی تصمیم می‌گیرد ۲۰٪ از واحدهای خود را در بازار جهانی، به‌صورت توکن عرضه کند. این برج ۱۰۰ واحد دارد و هر واحد هم ۵۰۰ هزار دلار ارزش‌گذاری شده است. حالا اگر شخصی بخواهد تنها ۰/۱ از ارزش یک واحد را خریداری کند (به‌اندازه ۵۰ هزار دلار)، کافی است توکن مرتبط با آن واحد را دریافت کند.

• در آینده، اگر ارزش املاک در دبی بالا برود، ارزش توکن‌ها هم افزایش می‌یابد. این فرد می‌تواند توکن‌ها را با قیمت بالاتر بفروشد یا آن را نگه دارد و از اجاره‌ی آن واحد (سهم خودش از درآمد اجاره) سود ببرد.

این فرایند، هزینه‌ و پیچیدگی انتقال فیزیکی سند را کاهش می‌دهد و دسترسی به سرمایه‌گذاران بین‌المللی را ممکن می‌کند. به همین دلیل است که توکنیزاسیون تاکنون برای پروژه‌های عمرانی و املاک تجاری بزرگ هم جذاب شده است.

نگاهی به موانع حقوقی و رگولاتوری

اگرچه مزایای چشمگیری دارد، اما نباید فراموش کنیم که توکنیزاسیون املاک در حیطه‌ی قوانین سنتی حرکت می‌کند. ازآن‌جاکه اسناد رسمی و مالکیت ملک، سال‌هاست در نظام‌های حقوقی مختلف جهان با استانداردهای خاصی مدیریت شده، ورود ناگهانی توکن‌ها می‌تواند باعث اختلاف و پیچیدگی شود. در کشورهای پیشرو، چند نکته را مورد توجه قرار داده‌اند:

تطبیق سند با توکن

وقتی می‌گوییم «توکن نماینده‌ی سند است»، باید در دادگاه‌های رسمی هم چنین امری پذیرفته شود. در غیر این صورت، اگر اختلافی پیش بیاید، مدرکی محکم در دست نخواهیم داشت.

تعهدات مالیاتی

فروش توکن ملک، نوعی فروش دارایی محسوب می‌شود که باید در قوانین مالیاتی تعریف شود. برخی کشورها ممکن است مالیات مضاعفی برای توکن‌ها در نظر بگیرند یا هنوز دستورالعملی برای آن نداشته باشند.

محافظت از حقوق خریداران خرد

درصورتی‌که پروژه‌ای، توکن‌های ملکی را به‌صورت غیرشفاف عرضه کند، خریداران ممکن است متحمل زیان شوند. بنابراین نهادهای رگولاتور سعی می‌کنند شرایطی را تعیین کنند که از کلاه‌برداری یا عرضه‌ی کاذب جلوگیری شود.

آیا توکنیزاسیون آینده‌ی املاک را تغییر می‌دهد؟

وقتی یک ایده‌ی نوظهور مطرح می‌شود، خیلی‌ها این پرسش را طرح می‌کنند که «آیا این فناوری موقتی است یا در حال شکل دادن به آینده؟» در مورد توکنیزاسیون املاک، باید گفت که همه‌ی شواهد خبر از تحولی پایدار می‌دهند. دلیلش این است که:

• تقاضا برای ساده‌سازی و جهانی‌سازی معاملات املاک بالاست. خیلی از افراد در کشورهای دیگر به‌دنبال سرمایه‌گذاری ملکی‌اند، اما فرایندهای پیچیده قانونی و عدم شفافیت، مانعشان می‌شود. توکنیزاسیون این سد را می‌شکند.

• با روند دیجیتال شدن جهان، دیر یا زود ثبت اسناد سنتی به حاشیه رانده می‌شود و سیستم‌های ثبت دیجیتالی و قراردادهای هوشمند جایگزین آن می‌شوند.

• نمودارهای فعلی سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد شرکت‌های بزرگی در حال احداث بازارهای توکن هستند؛ یعنی از همین حالا به این باور رسیده‌اند که آینده، متعلق به دارایی‌های توکنیزه‌شده است.

آیا امنیت سرمایه‌گذاری با توکنیزاسیون تضمین می‌شود؟

بلاکچین نهایت شفافیت را در ثبت داده‌ها به‌ارمغان می‌آورد، اما سرمایه‌گذاری موفق علاوه بر امنیت شبکه، به عوامل دیگری نیز بستگی دارد. ممکن است پروژه‌ای ازلحاظ فنی معتبر باشد، اما عدم موفقیت تجاری یا اقتصادی آن پروژه باعث ضرر سرمایه‌گذاران شود. پس باید توجه داشت:

• ارزش ملک تحت تأثیر بازار املاک و ریسک‌های اقتصادی محلی یا جهانی است.

• امنیت فنی بلاکچین بالاست، اما اگر کیف پول دیجیتالی شما هک شود یا توکن‌های خود را به اشتباه منتقل کنید، بلاکچین جلوی ضرر را نمی‌گیرد!

• در برخی موارد، نقدشوندگی توکن‌ها به اندازه‌ی بازار سهام نیست. اگر پروژه‌ی شما خیلی شناخته‌شده نباشد یا با رکود مواجه شود، فروش توکن‌هایتان هم دشوار می‌شود.

بنابراین قبل از ورود به هر پروژه توکنیزه‌ی املاک، همان تحقیقاتی را انجام دهید که برای یک معامله ملک سنتی انجام می‌دهید؛ از بررسی موقعیت جغرافیایی گرفته تا کیفیت ساخت‌وساز و وضعیت بازار منطقه.

آیا توکنیزاسیون تضمینی برای عدم پرداخت مالیات است؟

بعضی‌ها گمان می‌کنند توکنیزاسیون راه میان‌بری برای نپرداختن مالیات است، اما این تصوری نادرست است. در بسیاری از کشورها، مقررات مالیاتی مستقیماً بر تراکنش‌های بلاکچینی نیز اعمال می‌شود یا قرار است به‌زودی اجرایی شود. اگر هدف اصلی افراد از توکنیزاسیون، دور زدن مالیات باشد و قانون‌گذار تشخیص دهد که صرفاً به‌صورت صوری دارایی‌ها را در قالب توکن ثبت کرده‌اند، ممکن است با عواقب قانونی جدی روبه‌رو شوند.

نتیجه‌گیری نهایی

توکنیزاسیون املاک با استفاده از بلاکچین، امکانی را فراهم می‌کند که افراد با هر سطحی از سرمایه، بتوانند بخشی از ملک یا پروژه‌ای را خریداری کنند و در سود آن سهیم باشند. این رویکرد، موانع سنتی سرمایه‌گذاری در املاک را به‌طرز چشمگیری کاهش می‌دهد و برای توسعه‌دهندگان نیز فرصت جذب سرمایه‌های بین‌المللی را فراهم می‌سازد.

نکته کلیدی این است که اگرچه بلاکچین امنیت بالایی دارد، اما موفقیت یک پروژه‌ی توکنیزه به عوامل مختلفی مثل سودآوری ملک، وضعیت اقتصادی، چارچوب‌های قانونی و شفافیت در اجرای قراردادهای هوشمند بستگی دارد. علاقه‌مندان باید ضمن آشنایی با بلاکچین، تحقیقات کاملی درباره‌ی هر پروژه انجام دهند و ریسک‌های مرتبط را بسنجند.